こんにちは！
バレエスタジオマイスターの大塚健太郎です
理想的な物件を見つけたけれど、大家さんが突然バレエスタジオに貸し出すのを嫌がり始めた・・・
そんな状況って、先生にはとてもショッキングですよね。
でも結構ある話なんです。
先日現地調査に伺った物件でも急遽大家さんのご家族からNGが出て、内覧が中止になりました。
物件を探すだけでも先生方は相当苦労しています。
あなたならどうやってその壁を乗り越えますか？
そんな時、バレエスタジオマイスターとしてお伝えしているのは
「チームで乗り越えていきましょう！」 という事です。
■大家さんの不安は？
■先生の不安は？
■仲介不動産業者の不安は？
■工務店の不安は？
関係者全員がそれぞれの立場で違った不安を抱えています。
だから新しいテナントに貸し出しを渋るんです。
関係者がどんな不安を感じているか共有して
その解決策を工務店が提示出来て
その内容に全員が納得できれば
バレエスタジオに物件を貸すのを嫌がる理由はなくなりますよね。
■大家さんの不安は
・近隣から自分のところに音がうるさいと苦情が来るんじゃないか？
・物件の前に自転車があふれて通行人の妨げになるのではないか？
・スタジオのリフォームで物件が傷付けられるのではないか？
・入居後にオーナー負担として付帯設備に無理な要求をされるのではないか？
・スタジオ運営は経営的に大丈夫なのか？家賃の滞納は困る・・・
■先生の不安は
・入居してから音問題でクレームを言われても困る
・予定していた工事費以外の追加費用なんて出せない
・入居したものの、2年後の更新を拒否されたらかなわない
■仲介不動産業者の不安は
・ごり押しして賃貸契約を取っても、クレームがあったら自分にまで火の粉が降り掛かるのではないか
・そもそもちゃんと防音防振の工事が出来るのか？
■工務店の不安は
・物件の調査をしない限りは提案の仕様がない、まずは現地調査させてほしい。
・関係者全員に建物のポテンシャルを評価して、その上でどんな方法でクレームの来ないスタジオ作りをするのかを伝えたい。
・可能であれば、近隣住人やテナントも巻き込んで音漏れテストや防振テストをしたい
そんな不安を皆さん抱えています。
「チームで乗り越えるために」
実は冒頭のドタキャンになった物件は、その後大家さんからOKが出て現地調査することが出来ました。
ただ、残念なことに大家さんの立会いはありません。
なかなか思うようには行きませんね。
当日立ち会ったのはバレエスタジオ主催の先生、管理・仲介双方の不動産業者と私。
天井を上げてスタジオを広々使いたいという先生の希望が叶うか否か
ジプトーンを剥がして天井裏を確認しました。
天井スラブに梁・壁
いいコンクリートが打ってありました。
設備配管の貫通部分をしっかりケアすれば上階への音漏れは問題なさそうです。
先生もこのスタジオではバレしかレッスンしないそうなので
天井に付けるスピーカーもイコライザーを購入していただいて、低音の音を絞り込んでくれればまずまず安心できます。
そう建物の評価を話すと
「実は3階4階の住人さんからクレームが来た事もあって・・・」
と管理の不動産業者が打ち明けて来ました。
「でしょうね。パイプシャフトがブロック積みですからね。
コンクリートブロックは防火性能があるだけで、防音性能はありませんから。
むしろ一度PSに入った音は煙突効果で上階にまで響いて行きますからね・・・」
今回は概算見積りからPS前の防音壁は織り込み済みですから
先生も安心してこのやりとりを見ていました。
むしろ意外だったのは入口ドア
試しにiPhoneのスピーカーでGAGAの「Born This Way」をボリュームいっぱい流すと
廊下にまでしっかり響いてきます。
1.6㎜の鉄板フラッシュ造の鉄扉は中にグラスウールも入っていないようで
かえって音を伝えるパネルと化していました。
この対策として、入口とアクティングエリアの間に簡易防音壁で囲まれた前室を作る提案をしました。1重壁の簡易防音壁としたのは初期投資を抑えるためと、万が一のクレーム対策の為。もしクレームが来た時は後からもう1枚壁を増設して防音壁化出来ますし、クレームを付けた住人さんにしても「何かしてくれた」と満足していただけますから。
他にも外部に面したサッシも最初はそのまま使って
レッスンを初めてからクレームが来るようなら、あとで2重窓を付けて防音対策をする。
その提案に立ち会った全員の合意が得られました。
それから1週間、まだ私は大家さんとはお会いできていません。
でも「チームで乗り越える」と言うコンセプトは全員と共有出来たようです。
大家さんに見せるプラン図の進捗をたずねつつ永代ショールームに来てくれた仲介の不動産担当者は
「先生のために、少しでも有利にフリーレントをいただけるように頑張っています」
と私に話し、さらに当初大家さんの負担で天井を上げてもらえるよう協議をしてくれるそうです。
う～ん、実に頼もしい！
そして、翌日電話をくれたのは管理の不動産担当者
「上階が１DKの賃貸住宅が2件ある事がわかりました。上の人が寝ている時に音が気にならないでしょうか？」
「今までの経験値的に問題はありません。
でも、私がそう言った所で心配はなくならないでしょうから是非大家さんにお伝えください。
住人さん立会いの下、音漏れテストをすることが出来ますと」
「なるほど、それはいい提案ですね、早速伝えます！」
「ただし、テストは賃貸契約の前にお願いしますね。
想定以上の防音対策が必要になるなら、契約前に先生は知っておくべきですからね」
う～ん、こっちの動きもいいぞ
先生、管理・仲介の不動産、そして工務店（私）がいい感じのチームになってきました。
あとは、主役の大家さんの登場を待つばかりです！
こんな風に、関係者の不安を解決しながら理想のバレエスタジオ作りが出来ると良いですね！
バレエスタジオマイスターの大塚健太郎がお手伝いしますよ！
バレエスタジオの物件探し、リフォーム工事をお考えの先生は
エーゼン大塚建設でご相談いただけます
お近くの方は永代ショールームまでお越しください。
バレエスタジオマイスターの大塚健太郎がしっかりお話しをうかがいます。
